Льготная ипотека: успеть запрыгнуть в последний вагон

23.05.2021

12 мая, выступая в Госдуме, премьер-министр Михаил Мишустин сообщил, что кабмин прорабатывает возможные форматы продления программы льготной ипотеки. Это значит, что в том виде, в котором программа существует сейчас, она продлена не будет. И после 1 июля 2021 года далеко не все смогут купить квартиру в новостройке по ипотечной ставке 6,5%.

 

Слишком хорошо – уже не хорошо

Напомним, государственная программа льготной ипотеки была утверждена правительством РФ еще в апреле 2020 года. Сначала программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года, но позже ее продлили до 1 июля 2021 года.

По условиям этой программы квартиру на первичном рынке – в строящемся доме или уже сданном – любой желающий может приобрести на беспрецедентных для российского рынка условиях – по ставке 6,5 % годовых при первоначальном взносе от 15%. Ни возраст, ни семейное положение и наличие детей в этом случае не играют никакой роли – единственным условием является гражданство РФ. Максимальная сумма займа — 12 млн рублей в Московском и Санкт-Петербургском регионах и 6 млн в остальных субъектах РФ. Срок кредита не ограничен, при этом заемщики могут использовать маткапитал и другие виды региональных и госсубсидий.

При этом – обратите внимание! – в действующей пока программе нет ограничений по количеству льготных кредитов, и один человек имеет право взять несколько ипотечных займов со ставкой 6,5%. Если, конечно, банк убедится в его платежеспособности. То есть вы вполне можете приобрести сколько угодно квартир по этой программе и распоряжаться ими по своему усмотрению – такое жилье может не быть единственным и не использоваться для постоянного проживания.

Прошедший год показал, что программа оказала существенную поддержку и строительной отрасли, которая в этот период столкнулась с падающим спросом из-за пандемии, и людям, которые хотят улучшить жилищные условия. Однако, по мнению высших чиновников отрасли, на данный момент программа изжила себя, и ее продление нанесет экономике больше вреда, чем пользы.

Основная причина – резкое подорожание жилья, которое негативно отразилось на инфляции в целом. По оценкам аналитиков платформы ЦИАН годовой рост стоимости жилья в стране составил 19,8%, в Москве – 21%, и в 2021 году эта тенденция продолжается. В столице к январю 2021 года средняя цена квадратного метра достигла рекордных 251,3 тыс. рублей. Главная причина такого роста цен – не инфляция и не подорожание стройматериалов, а взрывной спрос, катализатором которой стала именно льготная ипотека с господдержкой.

На фоне происходящего Эльвира Набиуллина высказалась против продления льготной ипотеки после 1 июля. По мнению председателя Центробанка, программа задумывалась в качестве антикризисной меры в тяжелый ковидный год и свой потенциал исчерпала.

Пока нет ясности в каком виде останется льготная ипотека – кабмин обещает определиться с этим к середине июня. Возможно, программу господдержки оставят для отдельных регионов или отдельных категорий граждан. Однако среднестатистическому жителю столицы или других городов-миллионников вряд ли стоит рассчитывать на продление льгот от государства. Более того, существуют все предпосылки, что после 1 июля, на фоне растущих ипотечных ставок, цена метра вовсе не будет снижаться.

 

Что будет после 1 июля

Кто-то остроумный заметил, что цены у нас в стране радуют своей стабильностью – они стабильно растут, причем независимо от внешних обстоятельств. Стагнирует экономика – цены растут, наступает период относительного оживления – они растут еще быстрее.

В ситуации с подвешенным решением о продлении льготной ипотеки эксперты рынка не исключают нового скачка спроса на жилье в начале лета. Парадокс в том, что и после отмены льготной ипотеки снижения цен ждать не стоит. В лучшем случае рост цен замедлится. Инфляция, разрушенные пандемией логистические и производственные процессы просто не дадут застройщикам возможности продавать жилье дешевле, чем сейчас. Более того, ощутив падение спроса, многие из них выберут стратегию «лучше меньше да лучше», то есть сделают ставку не на количество сделок, а на сумму чека. Конечно, сезонные скидки никто не отменит, но они распространяются, как правило, на менее привлекательные и неликвидные предложения.

Как это не печально, но мы, скорее всего, снова станем свидетелями того, как после взрывного всплеска цен на недвижимость и, казалось бы, логичного их последующего отката назад (которого ожидают и аналитики, и покупатели) ничего подобного в итоге не происходит. Увы, но падение цен на московское жильё – это утопия…

То, что расти будет не только цена, но и ставки по ипотеке, тоже не вызывает никаких сомнений. Центробанк за период март-апрель дважды повышал ключевую ставку – в итоге она достигла 5%. Более того, высказывания главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной ясно сигнализируют, что это не последнее повышение ставки в этом году. Кроме того, председатель Центрального банка видит признаки перегрева на рынке ипотеки и считает необходимым ужесточить требования к заемщикам и вернуть к допандемийному уровню надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом - от 15 до 20%. «В прошлом году в целом цены на жилье выросли гораздо выше инфляции, а предварительные данные первого квартала показывают, что рост цен продолжается, - заявила глава ЦБ на пресс-конференции в конце апреля. - Нужно нормализовать темпы роста ипотеки и, прежде всего, смотреть на доступность жилья, чтобы не было чрезмерного роста долговой нагрузки у людей, которые не в состоянии обслуживать этот долг».

Уже 7 мая последовала реакция от Сбербанка – лидер на отечественном рынке кредитования повысил ставки по ипотеке на 0,4 п.п. Минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке теперь будет равна 8%, на вторичном рынке – 8,1%. Очевидно, что при дальнейшем повышении ключевой ставки рост ставок на рынке ипотечного кредитования продолжится.

 

Что ж, комментарии здесь излишни и вывод очевиден – если не хотите существенно переплатить после, лучше не затягивать с покупкой, а выходить на сделку в ближайший месяц.